Понятие зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) появились в Градостроительном кодексе РФ в 2008 году, перечень видов ЗОУИТ был введен в Земельный кодекс РФ Главой XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий» в 2018 году.
Согласно ст. 104 Земельного кодекса РФ, целью установления ЗОУИТ является:
Защита жизни и здоровья граждан;
Безопасная эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, обороны и безопасности государства;
Обеспечения сохранности объектов культурного наследия, геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети и гравиметрических пунктов государственной гравиметрической сети;
Охрана окружающей среды и природных ресурсов, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира;
Обеспечение обороны и безопасности государства.
Основные категории ЗОУИТ включают:
Особо охраняемые природные территории (ООПТ);
Водно-болотные угодья (ВБУ) и ключевые орнитологические территории (КОТР);
Зоны санитарной охраны (ЗСО) источников питьевого и хозяйственного водоснабжения;
Санитарно-защитные зоны (СЗЗ);
Территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
Приаэродромные территории;
Водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы и рыбоохранные зоны;
Мелиорированные земли;
Объекты культурного и археологического наследия (ОКН и ОАН);
Объекты Всемирного наследия ЮНЕСКО и их охранные зоны;
Скотомогильники, биотермические ямы и другие места захоронения трупов животных, территории неблагополучные по сибирской язве;
Территории традиционного природопользования коренных народов.
Полный список ЗОУИТ представлен в трех документах:
Земельный кодекс Российской Федерации (ст. 105);
СП 47.13330.2016 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения» (п. 8.1.11);
СП 502.1325800.2021 «Инженерно-экологические изыскания для строительства. Общие правила производства работ» (Приложение Б).
ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ЗОУИТ И ИХ ВЫЯВЛЕНИЕМ
Несмотря на появление закрытого перечня видов ЗОУИТ и определение целей, с которыми они устанавливаются, законодательство, регулирующее отдельные ЗОУИТ, остается разрозненным. Определить, относится ли земельный участок к зоне с особыми условиями использования территории и действует ли на нем особый правовой режим, может быть непростой задачей. Информация о различных видах территориальных ограничений содержится в базах данных различных ведомств, а правила для каждого вида ЗОУИТ необходимо искать в различных нормативных актах, имеющих разную юридическую силу, например:
Правила создания охранных зон отдельных категорий особо охраняемых природных территорий, установления их границ, определения режима охраны и использования земельных участков и водных объектов в границах таких зон утверждены постановлением Правительства РФ от 19.02.2015 г. N 138;
Безопасность объектов электроэнергетики регулируется постановлением Правительства РФ от 02.03.2017 N 244 (ред. от 26.10.2022) "О совершенствовании требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации";
Правила охраны тепловых сетей определяются в соответствии с Типовыми правилами охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденными приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 августа 1992 года N 197;
Ограничения хозяйственной деятельности и мероприятия на территории зон санитарной охраны установлены СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения" (с изм. от 25.09.2014).
Если особый правовой режим не зарегистрирован или не был передан в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), то информация о ЗОУИТ в Росреестре может отсутствовать. Бывает, что при приобретении земельного участка он не попадал в границы ЗОУИТ, но к моменту начала строительства появляется информация о новой ЗОУИТ, либо произошло расширение границ уже существовавшей ранее зоны. Многие предприятия сталкиваются с проблемами из-за неожиданного появления жилых или садовых домов в санитарно-защитной зоне (СЗЗ), защитной зоне линий электропередачи (ЛЭП) и других объектов электроэнергетики. Эти проблемы могли бы быть предотвращены, если бы данные о ЗОУИТ были своевременно внесены в ЕГРН или были вовремя выявлены землепользователем.
Ведомства, ответственные за предоставление информации в ЕГРН не всегда делают это своевременно. Например, согласно пункту 25 Правил установления СЗЗ (утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 N 222), санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о ней в ЕГРН. Роспотребнадзор, после выдачи заявителю решения об установлении СЗЗ, должен направить в Росреестр копию этого решения, а также ряд сведений в соответствии с пунктами 18, 19, 20 Постановления Правительства РФ от 03.03.2018 №222, включая информацию о границах СЗЗ, наименование и адрес объекта, ограничения использования земельных участков, наименование административно-территориальных единиц, графическое описание границ, и перечень координат характерных точек в системе координат ЕГРН. Однако в реальности это не всегда происходит своевременно. Поэтому для заинтересованных лиц рекомендуется самостоятельно подавать запросы и заявления в Росреестр, чтобы ускорить получение информации и защитить свои интересы. Этим можно избежать многих проблем, связанных с несогласованным строительством и эксплуатацией земельных участков в пределах устанавливаемой ЗОУИТ.
Ограничения, предусмотренные соответствующим ЗОУИТ, распространяются на земельные участки, расположенные в его пределах, с момента его установления в соответствии с решением об установлении ЗОУИТ и нормативными актами, которые регламентируют правила его охраны. В разных ЗОУИТ действуют различные ограничения. В пределах одних территорий запрещена любая хозяйственная деятельность, в пределах других деятельность возможна с учетом соблюдения ряда мероприятий. Приобретение земельных участков, на которые накладываются ограничения ЗОУИТ рискованно: например, объекты могут быть построены, но зарегистрировать их не удастся, а в худшем случае постройки придется снести по решению суда. Поэтому крайне важно проверять наличие запретов для хозяйственной деятельности/строительства, их характер в каждой конкретной зоне, а также учитывать наложения зон с ограничениями друг на друга. Существенные ограничения хозяйственной деятельности, накладываемые ЗОУИТ (или ее невозможность) прямым образом влияют на стоимость земельного участка. Оценка стоимости земельных участков, находящихся в зонах с особыми условиями использования территорий, представляет собой сложный и многоэтапный процесс, ввиду ограниченной практики, недостатка рыночных данных, отсутствия сведений о всех ЗОУИТ и их долей в общей площади, а также выработанных инструментов и множества допущений при оценке накладываемых обременений.
В связи с установлением ЗОУИТ возникает право на возмещение убытков. Статьей 57.1 Земельного кодекса РФ определен перечень лиц, имеющих право на возмещение убытков, вызванных установлением ЗОУИТ, а также круг лиц, которые обязаны компенсировать эти убытки. Право на возмещение убытков имеют не только владельцы земельных участков, но и собственники зданий, сооружений и наниматели жилья. Компенсация может включать не только стоимость самого объекта, но и потери, связанные с невыполнением обязательств перед третьими лицами. В особых случаях, таких как установление зон охраны культурного наследия, убытки возмещаются со дня установления этих зон. Все процедуры возмещения регулируются заключением соглашений между заинтересованными сторонами или решением суда, а право на требование возмещения убытков сохраняется в течение пяти лет с момента установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории (за исключением зон с особыми условиями использования территорий, которые и границы которых установлены до 04.08.2018.).
Сбор и получение данных о ЗОУИТ сопровождаются рядом трудностей. Наиболее частые проблемы, возникающие при сборе и анализе информации о ЗОУИТ в ходе инженерно-экологических изысканий / экологическом аудите приведены ниже:
Некорректные характеристики объектов, например такие как кадастровый номер, площадь и границы;
Отсутствие сведений об охранных зонах объектов культурного наследия в проектной документации;
Необходимость проведения дополнительных археологических изысканий;
Отсутствие полной информации обо всех категориях ООПТ (существующих и планируемых) в проектной документации;
Недостаток сведений об охранных зонах ООПТ в проектной документации, где также действует особый правовой режим;
Отсутствие сведений о наличии (отсутствии) КОТР и ВБУ в проектной документации;
Недостаток данных о местах обитания массовых скоплений птиц и рыб, включая места гнездования, линьки и миграции редких видов;
Недостаточные сведения о местах размножения и зимовки ценных видов рыб;
Несоответствие сведений о водных объектах в материалах ИЭИ и инженерно-гидрометеорологических изысканиях;
Отсутствие данных о временных водных объектах;
Некорректное определение ширины водоохранных зон и их границ;
Несоответствие данных между разными источниками информации.
Исходя из нашего опыта для эффективного сбора данных и устранения ошибок рекомендуется:
1. Проверка информации в уполномоченных органах. Для получения данных о зонах экологических ограничений могут использоваться разнообразные открытые источники информации, однако полученные из них сведения следует проверять в соответствующих уполномоченных государственных органах и органах местного самоуправления. В разных регионах один и тот же вид ЗОУИТ может находиться в ведении разных ведомств, что следует учитывать при направлении соответствующих запросов;
2. Использование актуальных данных. Следует регулярно обновлять информацию о ЗОУИТ для поддержания актуальности сведений;
3. Комплексный подход. Необходимо объединять информацию различных источников информации для всестороннего анализа ограничений, связанных с существующими и планируемыми ЗОУИТ;
4. Документирование и архивирование данных. Следует вести подробную документацию и осуществлять архивирование результатов изысканий для последующего использования.
ВЫВОДЫ
Несмотря на некоторый прогресс, законодательство о ЗОУИТ пока еще не приведено в единую систему, а практика применения и исполнительская дисциплина в этой сфере нуждается в улучшениях. Зачастую это весьма затрудняет выявлять ограничения на осуществление ведущейся и планируемой хозяйственной деятельности.
Проведение анализа рисков наличия ЗОУИТ в районе размещения проектируемых объектов или при покупке недвижимости / смене собственника имеет критически важное значение для успешной реализации проектов. Игнорирование экологических и градостроительных ограничений может привести к серьезным финансовым и юридическим последствиям, включая остановку строительства, штрафы и необходимость внесения значительных изменений в проектную документацию.
Обременения земельных участков могут существенным образом влиять на их стоимость. Анализ рисков позволяет заранее выявить возможные препятствия и разработать стратегии их минимизации, что обеспечивает стабильное и устойчивое развитие проекта. Для минимизации рисков, связанных с ЗОУИТ, рекомендуется:
Привлечение квалифицированных специалистов и независимых экспертов;
Использование проверенных и актуальных данных из официальных источников;
Проведение дополнительных изысканий и экспертиз при необходимости.
Компания ENSOR, обладая богатым опытом и высококвалифицированными специалистами, при проведении работ по оценке рисков, связанных с приобретением объектов недвижимости или обосновании создания новых объектов принимает во внимание и прорабатывает риски, связанные с ЗОУИТ. В первую очередь, к таким работам относятся:
Фоновые природные и инженерно-экологические изыскания для проектирования различных предприятий и производств, включая анализ экологических и градостроительных ограничений;
Оценка воздействия на окружающую природную среду и социальную сферу (ОВОСиС) в соответствии с национальными и международными требованиями, включающая в том числе оценку рисков, связанных с реализацией проектов в пределах ЗОУИТ и анализ возможных альтернатив;
Анализ экологических и градостроительных рисков: сбор и обработка информации из доступных источников для предварительной оценки рисков, действующих нормативных актов, документов территориального планирования, взаимодействие с уполномоченными органами;
Проведение аудита промышленных площадок и земельных участков: комплексная оценка состояния площадок и выявление потенциальных экологических проблем и имеющихся ограничений.
Сотрудничество с ENSOR позволяет обеспечить соответствие проектов требованиям законодательства и лучших практик, минимизировать риски и оптимизировать процесс реализации строительных проектов в зонах с особыми условиями использования территорий.
С полной версией статьи можно ознакомиться по ссылке https://disk.yandex.ru/d/RqqX8K2ob9hr3w